【問題】

　　新冠肺炎疫情期間，居住房屋因疫情防控暫時(shí)無法使用的，承租人能否要求延長租期、減免租金或解除合同?

　　【專家解讀】

　　段 威 中央民族大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師

　　張善古 北京市凱馳兄弟生物科技有限公司法務(wù)，法學(xué)碩士

　　居住房屋租賃合同中，承租人請(qǐng)求延長租賃期、減免租金、解除合同主要涉及合同的變更和解除問題。根據(jù)行為人意思自治——“有約定，從約定”的原則，如果當(dāng)事人之間已簽訂的房屋租賃合同中約定了相應(yīng)的合同變更和解除條款，則承租人可依照約定行使該權(quán)利，自不待言。但如果合同無相應(yīng)約定條款的，根據(jù)法律規(guī)定和司法實(shí)務(wù)可作以下解讀。

　　疫情事件雖然在房屋租賃合同語境下可認(rèn)定為不能預(yù)見、不能避免、不能克服的不可抗力事件，但是不可抗力產(chǎn)生的法律結(jié)果為“部分或全部免除責(zé)任”，而不能直接產(chǎn)生變更合同的法律效果。因此，承租人一般不能以不可抗力為由延長租期或減免租金。另外，不可抗力事件要達(dá)到“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”的程度才能主張解除合同。如前所論，鑒于疫情防控具有短期性，疫情這一不可抗力情形不能導(dǎo)致承租人完全不能實(shí)現(xiàn)居住房屋的目的，很難以不可抗力為由解除合同。即使承租人因患病隔離無法入住或房屋、小區(qū)被強(qiáng)制封鎖而無法進(jìn)入，承租人依然可以在疫情防控結(jié)束后繼續(xù)居住，合同可以繼續(xù)履行，如果因此解除合同屬于過當(dāng)反應(yīng)，會(huì)對(duì)交易安全產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，也會(huì)造成出租人一方的經(jīng)濟(jì)損失。例外的情況是，一般而言承租人難以主張適用情勢(shì)變更規(guī)則變更合同內(nèi)容，但如果部分地區(qū)人民法院根據(jù)個(gè)案情況或地方政策文件精神，不完全排除適用的可能性，需要根據(jù)個(gè)案情況加以謹(jǐn)慎判定。

　　綜上分析，提出以下建議：(1)承租人可在合同框架內(nèi)與出租人積極協(xié)商能否變更合同。新冠肺炎疫情期間，地方政府陸續(xù)出臺(tái)政策指引，提倡出租人合理減免確實(shí)因疫情影響而暫停使用房屋的承租人的租金。在此背景下，以補(bǔ)充協(xié)議方式協(xié)商解決潛在糾紛更具有實(shí)踐上的可行性。(2)承租人應(yīng)將因情勢(shì)變更而主張變更合同的經(jīng)濟(jì)、時(shí)間等訴訟成本考慮在內(nèi)，避免訴累。雖然不能排除個(gè)案適用情勢(shì)變更規(guī)則變更合同的可能性，但法院對(duì)情勢(shì)變更的判定較為審慎，承租人在訴前應(yīng)根據(jù)具體情況將風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，采取較為穩(wěn)妥的糾紛解決方式。

　　【法律依據(jù)】

　　《民法總則》第180條;《合同法》第117條、第118條、第212條。